היי חמי,

ביחס למחלוקת לגבי הגובה – שים לב כי המחלוקת מתייחסת הן לשאלה האם יש להתחשב בשינויים שנעשו בפני הקרקע הטבעית במהלך השנים והן לשאלה האם יש לבצע את מדידת פני הקרקע הטבעית ביחס לחלק של מבקשי ההיתר במגרש 48 (בהתאם להסכם שיתוף) או ביחס למגרש כולו.

ביחס להעדר הנמקה – צריך לבדוק מה בדיוק נטען בערר שהגישו העותרים, ולאילו טענות לא התייחסה ועדת הערר באופן מנומק. צריך לעמת את הדר עם טענות העותרים בהקשר זה, ולהציב בפניה את הקושי בהגנה על הקביעה הלקונית של ועדת הערר.

אני לא פוסל על הסף אפשרות שנוכח העדר הנמקה נשקול להציע להחזיר את העניין לועדת הערר להשלמת החלטה, אך קודם כל צריך להבין מה סוג הטענות שלא ניתן להן מענה מנומק, העצימות שלהן ומדוע לא ניתן להן מענה מנומק (נטען בעתירה שהעותרים לא ויתרו על טענה כלשהי מהנטען בערר, והתמקדות הטיעון בטענות מסוימות נבעה מסד זמנים להעלאת טענות, שהציבה ועדת הערר בפני המתדיינים).

צריך לסרוק את העתירה ולבחון האם עולות בה טענות תכנוניות חדשות שלא נטענו בערר. אם-כן, אזי בהתאם להילכת נ.י.ל.י נדל"ן בית המשפט לא צריך להידרש אליהן, שכן ההכרעה בעניינים תכנוניים מסורה למוסד התכנון ובית המשפט המינהלי אינו משמש כערכאה ראשונה מבררת לבחינת טענות תכנוניות.

מכל מקום, אנא פנה כבר עכשיו להדר בקשר לשאלות שביחס אליהן אתה מבקש לקבל התייחסות.

מצ"ב דוגמאות של תשובות לעתירות שתקפו החלטות של ועדות ערר שהגשתי בעבר.

תודה,

אלעד

 

אלעד שלום.

 

להלן נקודות שעולות לי מקריאה ראשונה של העתירה:

 

·       העתירה היא כנגד החלטת ועדת הערר לדחות ערר של שכנים (בית פרטי צמוד באותה חלקה), וכן ערר של שכנים מחלקה אחרת (שלא הגישו את העתירה וצורפו כמשיבים), כנגד בקשה להיתר בניה להקמת בית מגורים פרטי בזכרון יעקב. החלטת ועדת הערר היא של הדר מנצורי.

·       טענות העתירה הן כדלקמן:

o      עיקר הטענות נוגעות לסוגיית גובה המבנה המבוקש:

§       פגם בפרשנות תכנית: סעיף בתב"ע (תכנית ש/1121/א החלה על כל זכרון יעקב) העוסק בהגדרת "קו עוקב קרקע טבעית". המשמעות היא גובה המבנה המבוקש (הקו שיוגדר כ- 0.0 + 7 מ' המותרים למבנה), ובכך עסק רוב רובו של הערר. להבנתי הפרשנות של העותרים לסעיף הרלוונטי אמנם אפשרית, אבל ניתן לפרש גם כפי שפירשה ועדת הערר (הפרשנות של העוררים נצמדת יותר ללשון ומתעלמת מבעיות שנוצרות כתוצאה מכך, פרשנות ועדת הערר יותר "תכליתית"). הטענות אם כך מצויות בתחום מומחיות ועדת הערר (ואינן מנהליות), וכידוע בית המשפט מותיר לרוב שאלות מעין אלו בסמכות ועדת הערר. יחד עם זאת, הייתי רוצה לקבל התייחסות של יו"ר ועדת הערר (או גורם מקצוע מטעמה) לפרשנות שלהם לסעיף, ומדוע היא עדיפה על פרשנות העותרים.

§       הם ממשיכים לטעון עוד טענות בעניין זה, ובין היתר שהחלטת ועדת הערר נסמכה על מפת מדידה ישנה שאינה עומדת בתקנות. ועדת הערר קבעה בהחלטתה ש"החלקה במצבה הטבעי נמדדה בשנת 2015, ומדידה זו הוצגה והוטמעה בתכנית הבקשה להיתר. לכן, נכון עשו המשיבים כשהסתמכו עליה". אנחנו צריכים לקבל התייחסות של ועדת הערר לשאלה מדוע הסתמכו על המדידה מתכנית הניקוז, ולא על המדידה של העותרים.

o      לגבי שאר טענות הערר – ועדת הערר לא התייחסה אליהם בפירוט ורק כתבה "העוררים בחרו שלא למקד את הדיון בטענות אלה. מכל מקום, בחנו את הטענות ולא מצאנו בהן ממש". טענות העתירה בעניין זה נוגעות בעיקר להיעדר הנמקה (פגם מנהלי). ארצה לקבל התייחסות כלשהי של ועדת הערר ליתר הטיעונים שעלו בערר (ההקלות המבוקשות בהיתר אינן עומדות באמות המידה הקבועות בפסיקה; הבינוי המוצע מהווה שינוי מהותי מהקיים; ועוד).

o      עוד טוענים כי ועדת הערר נסמכה על נתונים חסרים, דבר שהביא לאישור מרתף שאינו עומד בהגדרה שבתקנות סטיה ניכרת. ארצה לקבל התייחסות מקצועית לסוגיה מטעם הוועדה (ישנה התפלפלות בנוגע לשאלה כמה מהמרתף נמצא מתחת ל-0.0 ובכמה פאות, משום שמדובר במגרש עם שיפועים גדולים). גם כאן, הטענה מקצועית גרידא, ואינה במישור המנהלי.

 

מזכיר שמועד הגשת כתב התשובה הוא 23.4. נא עדכן איך להתקדם מפה.

 

בברכה,

חמי בן ברוך, עו"ד | פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

טלפון: 073-3921466   פקס: 02-6467069

דוא"ל: NechemiaB@justice.gov.il

__________________________

פרקליטות המדינה